老北京旗人住宅的房源來自官方，由國家通過左右翼統領衙門統一調撥，無償分配給旗人兵民。國家擁有產權，旗人只有居住權，既不能隨意處置旗人住宅，也不能購買外城漢人的私宅。順治七年(1650)，清廷頒布法令：“民間土地房屋，禁止滿洲置買�！表樦问四�(1661)，清廷頒令強調，如有旗人購買民間私宅，所買房屋“盡行入官”，“買者賣者，一并治罪”。顯然，旗人住宅體制并非單純的社會福利，而是從制度上將旗人禁錮在旗籍，世代當兵，使其所居住的房屋與清代北京城區原始的房地產市場脫鉤。此外，清廷以征收契稅的方式，承認外城居民的住房私有權，允其自由交易。這樣，在北京的內城和外城，就形成了住宅國有、私有并存，旗人保障、漢人不保障的雙重模式。
然而，旗人住宅的私有化不可避免。清初以來的社會現實促使了旗人住宅私有化進程的起步。其一，入關以后，旗人逐漸將住宅、田產納入“私產”觀念的范疇。其二，長期的和平生活，導致少數旗人飛黃騰達，多數旗人缺乏立功得賞的機會，貧富差距日益懸殊，加之不少旗人沒有一技之長，只能坐吃俸祿，一旦家道中落、遭遇天災或子孫分家，難免陷于破產境地，不得不私自出賣出典田宅，以求果腹。其三，盛世滋生人丁，官府房源有限，勢必造成住房緊張。此外，由于旗人住宅為國有財產，國家擁有最終處置權，因此在清初興建和擴建勛戚宅邸的時候，不可避免地要征用或拆毀周圍的一批普通旗人的住宅。連康熙帝都不得不承認，“漢軍旗人住關廂者甚多，向以為禁，似乎不當。今皆令其內城居住，則漢軍富者一人得住數家之房，將使滿洲貧者不得住房。此事應著再議，爾等另擬票簽來看”，“八旗大臣、庶官、富家，每造房舍，輒兼數十貧人之產”。旗人住宅的強弱兼并，導致眾多無房旗人的出現。這也是推動旗人住宅私有化的重要因素。
在旗人住宅短缺，無房旗人日增，國家無力分配的情況下，康熙二十年(1681)八月，朝廷不得不允許“漢軍有職無職人員愿在關廂居住者，聽其居��；滿洲、蒙古內年老有意休致官員，愿在關廂居住者，亦聽其居住”。這實際上結束了滿漢分城居住的制度禁錮，客觀上默認了旗人購置外城和城郊漢民住宅的合法性�？滴蹙拍�(1670)，朝廷做出政策調整：“官員、甲兵地畝，不許越旗交易；其甲兵本身種地，不許全賣�！边@從制度上打開了旗人住宅合法交易的缺口，變相承認了旗人對其田宅的部分所有權。
清代八旗制度以嚴密的組織形式，實現了旗人社會的兵民合一。旗人的一切生活待遇，都在八旗制度下獲得，住房也不例外。清初，北京旗人的住房有一定之規，以現代標準看，就是科級官員住3間房，處級官員住4間房，司局級住7間房。起初，普通旗人的房屋全部由朝廷負責，不許私自買賣，但隨著旗人數量增多，這一制度也逐漸廢棄。
旗人住宅的出現，與八旗制度有著密不可分的關系。清軍在順治時期入山海關后，八旗精銳集中駐守北京，朝廷為數十萬進京的八旗兵民提供祿米、俸銀、住宅、田產。
經過“圈地”和對漢人的驅趕，清廷控制了北京內城和西北郊區的大片田宅，形成“滿漢分城”的局面。據順治年間八旗“定甲八萬”的說法，按最低配額每人2間計，清初圈占內城房屋約為16萬間。
按官階高低分配相應住房
除王公貴族入住明代勛戚留下的宅院外，其他人等按照官階高低，確定相應的住房待遇標準，即“一品官給房20間，二品官15間，三品官12間，四品官10間，五品官7間，六品、七品官4間，八品官3間，撥什庫（領催）、擺牙喇（護軍）、披甲2間”。
所有旗民一律按照八旗駐防方位在內城分區居住，即“鑲黃，安定門內；正黃，德勝門內；正白，東直門內；鑲白，朝陽門內；正紅，西直門內；鑲紅，阜成門內；正藍，崇文門內；鑲藍，宣武門內�！�
郊區圓明園等皇家園林周邊，還建有大量旗營房，供健銳營、圓明園護軍營、火器營（合稱“外三營”）兵民居住，兼有護衛皇家園林的功能。外火器營住房一律青磚蓋瓦，平房朝陽，方磚鋪地，院墻以西山特產虎皮石砌成，都有前大后小的院子。護軍營在內城分方位駐扎，房屋有四合院式，也有三合房或排房。
旗人住宅大多為官方籌資興建，由以四大廠商（興、隆、廣、豐）為代表的京城木廠承建。
到17世紀末，遷入內城的旗人增多，旗人家庭人口膨脹，原有住房已不敷分配�？滴跞迥辏�1695年），清廷特“于城之外，按各旗方位，每旗各造屋2000間”，總共造房1.6萬間。
不過，據《八旗營房租戶應守規則》規定：“每年如有修理之處，應歸該租戶自行辦理，本部概不發款協濟�！奔垂俜讲回撠熅S護和保養。
住宅所有權的私有化和市場化
“旗民交產”，即旗人與漢人相互交易住宅所有權。18至19世紀，旗人生計開銷逐漸成為清廷揮之不去的財政包袱。直至道光五年(1825)，朝廷出臺“準許旗人自謀生計”政策，不僅促成了對百萬旗人在戶籍和人身自由上的制度性松綁，而且為“旗民交產”的逐步合法化創造了歷史性機遇。
咸豐二年(1852)，發布上諭，“嗣后坐落順天、直隸等處旗地，無論老圈自置，亦無論京旗屯居及何項民人，具準互相買賣，照例稅契升科。其從前已賣之田，業主售主，均免治罪”。其后幾經爭議，至光緒三十三年(1907)，清廷重申咸豐二年準許“旗民交產”政策有效。至此，旗人住宅實現了真正的所有權私有化和市場化。
旗人住宅的私有化及其衰亡，給北京城帶來的最大變化，就是內城、外城隔絕狀態的解除。出于改善生活的考慮，大批漢民進入內城，購置旗人住宅定居；出于為稻糧謀的考慮，不少旗人放棄內城的老宅，到外城購置或租賃住房，過起緊張、樸素、貧困的生活。內外城界限的消失，滿漢居民雜居局面的形成，有助于改善北京城市經濟發展結構和拓展城市發展空間。旗人住宅的興衰，在某種程度上對北京的城市建設和發展，產生了深刻影響。
